Kooperatiften Hobi Bahçesi Pandemiyle birlikte artan doğaya dönüş trendi, şehir insanlarını ucuz arsalarla “kendine ait küçük bir bahçe” hayaline itti. Özellikle büyükşehirlerde yaşayanlar için bu hobi bahçeleri, hafta sonları kaçamak yapılacak huzurlu bir vaha gibi göründü. Ancak 2023 sonrası art arda gelen yıkım kararları ve mevzuat değişiklikleri, binlerce vatandaşın hayalini yıkıma uğrattı.
Yasal Durum: Hobi Bahçeleri Artık Gri Alanda Değil
📌 Tarım Arazisinde Yapılaşma Yasaklandı
Türkiye’de tarım arazilerinin korunması, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında anayasal güvence altındadır. Kanuna göre:
Tarım arazilerinin amacı dışında kullanılması yasaktır.
İzin alınmaksızın yapı yapılması hâlinde belediyelerce:
Yıkım kararı verilir,
İdari para cezası kesilir,
Gerekirse cezai süreç (1 yıldan 3 yıla kadar hapis) başlatılır.
Ayrıca, 2025 yılında Meclis’te görüşülen tarımla ilgili torba teklifte, hobi bahçesine çevirilen arazilerde metrekare başına 50 ya da 100 lira para cezası verilmesi öngörülmektedir.
Kooperatiflerle Hisseli Satış: Yasal Boşluk Değil, Tehlike!
Bazı kooperatifler, tarım arazilerini harita üzerinden koordinat vererek hisselendirip pazarlamaktadır. Ancak bu hisselendirme sistemi resmî olarak geçerli değildir.
Tapuda yalnızca “tarla” yazılıdır.
Herkesin yalnızca toplamdan bir “hissesi” vardır.
Bu hisseler, fiilen ayrılmış olsalar bile, hukuken yapılaşma hakkı vermez.
Danıştay kararlarına göre, tarım arazisine yapılan yapının tapulu olması bile, yapılaşma izni için yeterli değildir. “İmar planı olmayan tarım arazilerindeki yapılar yıkılmalıdır” yönünde kararlar verilmiştir.
Yıkım Kararları Nerelerde Uygulanıyor?
Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Konya gibi büyükşehirlerde:
Ruhsatsız hobi bahçeleri için yıkım kararları alınmaya başlandı.
Belediyeler, tarım müdürlüklerinden alınan bilgilerle alan taramaları yapıyor.
Kooperatiflerin adı geçse dahi, yıkım kararı bireysel yapı sahiplerine iletiliyor.
Örneğin, Çorum’da tarım arazileri üzerine yapılan hobi bahçeleri içerisine yapılan yapılara Danıştay tarafından yıkım kararı verildi.
Emlak Danışmanlarının Sorumluluğu Nedir?
⚠️ Aracı Olmak, Sorumluluğu Ortadan Kaldırmaz
Emlak danışmanları, özellikle kooperatif projelerinde aktif rol oynamaktadır. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, hukuki bilgilendirme yükümlülüğüdür. Danışman:
Satılan arsanın imar durumu hakkında bilgi vermekle yükümlüdür.
Tarım arazisi olduğu hâlde yapılaşma vaadi sunarsa Tüketici Kanunu kapsamında sorumludur.
Mahkemeye intikal eden olaylarda, danışmanlar da tazminat ile karşılaşabilir.
💼 Noter Satışı Yeterli Değil!
Bazı emlak ofisleri, “noterden satış yaptık” şeklinde güven vermeye çalışsa da noter satışları resmî tapu devri anlamına gelmez. Yasal bağlayıcılığı olan tek işlem, tapu müdürlüğünden yapılan devirdir.
Bu Yapılar Neden Şimdi Yıkılıyor?
Tarım arazisi kullanımı alarm veriyor.
Belediyelere merkezi yazı gönderildi (2023 yılı sonu).
Yapı kayıt belgesi kapsam dışı bırakıldı.
Toprak bütünlüğü korunmak zorunda.
Açık hava tarımı yeniden teşvik ediliyor.
Yasal Olarak Hobi Bahçesi Yapılabilecek İki Durum
İmarlı Arsa Tapuda “arsa” olarak görülen ve belediyede imar planında yer alan alanlar yapılaşmaya açıktır. Ancak bu parseller, genellikle büyükşehir dışındaki ilçelerde ve yüksek maliyetli olur.
5 Dönüm Üzeri Tarım Arazisi Tarım Kanunu’na göre, 5 dönüm ve üzeri tarım arazilerinde %5 oranında tarımsal amaçlı yapı yapılabilir. Bu da yaklaşık 250 m²’lik bir yapı alanı anlamına gelir. Ancak bu yapı yalnızca tarımsal amaçlı kullanılmalıdır.
❗ Sık Sorulan Sorular
❓ Kooperatiften aldığım arsanın tapusu var, bu yeterli mi?
Hayır. Tapunun varlığı yapı izni vermez. İmar planı, yapı ruhsatı ve belediye onayı yoksa bu tapu yapılaşmaya hak kazandırmaz.
❓ Emlakçı “yıkılmaz” dedi, ne olacak?
Emlakçının beyanı hukuki bir güvence oluşturmaz. Yazılı beyan almadıysanız, sorumluluk alması zordur.
❓ Elektrik-su bağlatamaz mıyım?
Ruhsatsız yapılara elektrik ve su bağlanması yasal değildir. İmar affı kapsamında dahi bu bağlantılar çoğu zaman geçersiz sayılmaktadır.
❓ Noterden alınan satış sözleşmesi geçerli mi?
Sadece sınırlı anlamda. Bu sözleşme tapu devri değildir. Ancak dolandırıcılık durumlarında mahkemeye sunulabilir.
✅ Güvenli Arsa Alım Rehberi
Tapu kayıtlarında “arsa” ibaresi olmalı.
Belediye imar müdürlüğünden onay alınmalı.
Kooperatif değil, bireysel yapı ruhsatlı parseller tercih edilmeli.
Tapu ve yapı ruhsatı mutlaka alınmalı.
Alan kişi, sözleşme öncesi hukuk danışmanına başvurmalı.
Emlak danışmanından yazılı bilgilendirme talep edilmeli.
🧭 Sonuç: Yasal Bilgi Olmadan Atılan Her Adım Risklidir
Hobi bahçeleri masum bir yaşam hayaliyle başlasa da, mevzuata uygun olmayan her adım yıkımla, cezayla, mahkemeyle ve hayal kırıklığıyla sonuçlanabilir. Kooperatifler, bu sistemde “güvenli satış” algısı oluştursa da, hukuki gerçekler bunu desteklememektedir.
News
